Coût total d'un crédit hypothécaire : TAEG, frais et comparaison

Ce que recouvre le coût total d'un crédit hypothécaire

Le taux nominal, celui qui sert à calculer les intérêts, n'est qu'une partie de la facture. Pour un crédit garanti par une hypothèque, cinq postes s'additionnent :

• Les intérêts, calculés sur le capital restant dû à chaque échéance.
• L'assurance emprunteur, que la banque peut exiger, sans pouvoir vous imposer son propre contrat.
• Les frais de dossier facturés par l'établissement prêteur.
• Les frais de la garantie : une hypothèque conventionnelle se signe chez le notaire et donne lieu à une taxe de publicité foncière de 0,70 % des sommes garanties, une contribution de sécurité immobilière de 0,05 % et des émoluments calculés par tranches. La presse spécialisée situe l'ensemble autour de 1,5 % du montant emprunté.
• Les frais d'intermédiaire, si vous passez par un courtier.

Ne confondez pas ces frais avec les frais de notaire d'une acquisition : ceux-ci sont surtout des droits de mutation, qui ne sont pas liés au crédit. Le détail des frais d'hypothèque figure dans notre article sur le financement de travaux grâce à son bien.

Le TAEG, un seul taux pour comparer

Le taux annuel effectif global (TAEG) exprime en pourcentage annuel le coût total du crédit : intérêts et frais qui conditionnent l'obtention du prêt. Il intègre les frais de dossier, l'assurance quand elle est exigée, les frais de garantie, les frais versés à un intermédiaire et, le cas échéant, les frais d'un compte imposé pour les prélèvements. Il doit obligatoirement figurer dans l'offre de prêt.

Le plafond du taux d'usure

Un prêt dont le TAEG dépasse le taux d'usure ne peut pas être accordé. La Banque de France fixe ces plafonds chaque trimestre. Du 1^er octobre au 31 décembre 2026, pour les prêts immobiliers à taux fixe aux particuliers :

Pour aller plus loin sur ce mécanisme, lisez notre article sur le taux d'usure en immobilier.

Exemple chiffré : du taux nominal au coût réel

Prenons un propriétaire qui emprunte 200 000 € sur 15 ans, en garantissant le prêt par une hypothèque sur sa maison. Toutes les valeurs sont des hypothèses de calcul, pas des offres : taux nominal de 3,6 %, assurance de 0,30 % par an du capital emprunté, 1 000 € de frais de dossier, 3 000 € de frais d'hypothèque et 2 000 € de frais d'intermédiaire.

Les intérêts ne représentent qu'un peu moins de 80 % du coût total. Le TAEG reste ici sous le plafond de 4,68 % applicable à cette durée, mais de peu. Un point de vigilance : le TAEG est calculé comme si vous gardiez le prêt jusqu'au bout. Si vous remboursez plus tôt, les frais payés au départ pèsent davantage.

Pourquoi un petit crédit hypothécaire peut buter sur l'usure

Les frais d'hypothèque et d'intermédiaire sont en partie fixes. Rapportés à un petit montant ou à une durée courte, ils font monter le TAEG. Reprenons les mêmes hypothèses de taux et d'assurance pour 80 000 € sur 10 ans, avec 1 000 € de frais de dossier, 1 200 € de frais d'hypothèque et 2 000 € de frais d'intermédiaire.

• Mensualité hors assurance : 794,84 €, plus 20 € d'assurance.
• Coût total : 21 980,79 €.
• TAEG : 5,42 %, au-dessus du taux d'usure de 4,68 % : ce prêt ne pourrait pas être accordé en l'état.
• Sans frais d'intermédiaire, le TAEG tombe à 4,83 %, toujours au-dessus du plafond.

Pour un besoin modeste, un crédit hypothécaire est donc rarement l'outil adapté. Un prêt personnel, un crédit sans garantie sur le logement ou l'épargne sont souvent plus simples et moins chers. Le crédit garanti par votre bien prend son sens pour des montants plus importants, sur des durées plus longues.

Comparer deux offres de crédit hypothécaire

Deux offres se comparent à montant et durée identiques. Exemple théorique pour 200 000 € sur 15 ans, avec 3 000 € de frais d'hypothèque dans les deux cas :

L'offre au taux nominal le plus bas est la plus chère : l'assurance et les frais de dossier font la différence. Retenez trois réflexes :

• comparez le TAEG et le coût total en euros, jamais le seul taux nominal ;
• faites chiffrer une assurance externe aux garanties équivalentes : depuis la loi Lemoine, vous pouvez aussi en changer à tout moment, comme l'explique notre guide sur l'assurance emprunteur ;
• vérifiez les conditions de sortie : indemnités de remboursement anticipé, transfert du prêt, modulation des échéances.

Les frais qui ne figurent pas dans le TAEG

Certains coûts n'apparaissent qu'en cours de route. Lisez l'offre en les ayant en tête.

Le remboursement anticipé

Le contrat peut prévoir des indemnités. Elles ne peuvent dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elles ne sont pas dues si le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu de travail, une cessation forcée d'activité ou un décès, de l'emprunteur ou de son conjoint.

La mainlevée de l'hypothèque

Si vous vendez le bien ou remboursez avant le terme, l'inscription est en général levée chez le notaire. L'émolument est forfaitaire, 78 € ou 150 € selon le montant, auquel s'ajoute une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, avec un minimum de 15 €.

Les documents à exiger

La banque vous remet gratuitement la fiche d'information standardisée européenne (FISE), au plus tard avec l'offre. L'offre précise le montant, le taux, le TAEG, les garanties et le tableau d'amortissement. Elle est maintenue au moins 30 jours et ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de 10 jours. Un intermédiaire en crédit, lui, ne peut rien vous faire payer avant le versement effectif des fonds, sauf s'il vous fournit un service de conseil indépendant. Pour estimer le coût d'un financement adossé à votre bien, l'étude de faisabilité est gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488