Hypothéquer sa maison pour créer son entreprise : bon calcul ?

Qui emprunte : vous ou votre société ?

Un projet de création se finance en général par deux étages. Le premier est l'apport du créateur : l'argent que vous mettez vous-même dans l'entreprise. Le second est le prêt bancaire de l'entreprise, que la banque accorde d'autant plus facilement que l'apport est solide. Hypothéquer votre maison sert presque toujours à gonfler le premier étage : vous empruntez à titre personnel, puis vous transférez les fonds à la société.

Cette distinction compte, car elle désigne le débiteur. Si la société emprunte, c'est elle qui rembourse, et votre engagement se limite aux garanties que vous signez, par exemple une caution. Si vous empruntez en votre nom, vous êtes seul tenu envers la banque, que l'activité décolle ou non. Les échéances sortent de votre budget personnel, souvent à un moment où vous ne vous versez pas encore de rémunération.

Pour un entrepreneur individuel

Sans société, il n'y a pas d'apport au sens juridique : l'argent emprunté finance directement votre activité. La question devient celle de la protection de votre patrimoine, abordée plus bas.

Un prêt personnel pour un projet professionnel : quel régime ?

Lorsqu'un particulier emprunte en donnant son logement en garantie, il bénéficie normalement des protections du crédit immobilier : fiche d'information européenne, offre valable 30 jours, 10 jours de réflexion avant de pouvoir accepter. Mais l'article L313-2 du Code de la consommation laisse hors de ce cadre le crédit qui sert à une activité professionnelle. Dès lors que l'objet déclaré au contrat est la création ou le développement de votre entreprise, vous perdez ces garde-fous.

Le coût de la garantie change aussi. Les taxes perçues sur l'inscription restent identiques, mais le notaire applique à l'acte de prêt un tarif professionnel, plus cher que celui des particuliers. Pour 60 000 €, l'émolument de l'acte de prêt atteint 482,06 € au barème professionnel, contre 292,36 € au barème des particuliers, avant taxes et débours. Notre article sur les dettes professionnelles refinancées par le patrimoine détaille ce barème par tranches.

Faites préciser par écrit, avant de signer, la qualification retenue par la banque et ce qu'elle implique pour vous.

Apport en capital ou en compte courant d'associé

Une fois les fonds empruntés, vous pouvez les mettre dans la société de deux façons. Le choix pèse directement sur votre capacité à rembourser votre propre prêt.

Le compte courant a un avantage pratique : la société peut vous rembourser progressivement, ce qui vous aide à honorer vos échéances. Mais la banque de l'entreprise demande souvent que ce compte soit bloqué pendant la durée de son propre prêt. Selon Service Public Entreprendre, une fois une procédure collective ouverte (sauvegarde, redressement, liquidation), la société ne peut plus rembourser le compte courant : vous devenez un créancier parmi d'autres, sans garantie d'être payé.

Les intérêts que la société vous verse sont imposables chez vous. Le traitement fiscal des intérêts de votre propre emprunt dépend de votre situation : faites-le examiner par votre expert-comptable avant de choisir.

Entrepreneur individuel : votre maison est-elle protégée ?

Depuis la loi du 14 février 2022, l'entrepreneur individuel a deux patrimoines distincts : ceux à qui l'activité doit de l'argent n'ont en principe accès qu'aux biens professionnels. Et même pour eux, le logement où vit l'entrepreneur reste insaisissable de droit (article L526-1 du Code de commerce), hors pièces utilisées pour travailler, sans démarche à accomplir.

Cette protection a deux limites qu'il faut avoir en tête avant d'hypothéquer :

• elle ne joue pas contre vos créanciers personnels. Si vous empruntez à titre personnel en hypothéquant votre maison, la banque est l'un d'eux, et la garantie porte directement sur votre logement ;
• une garantie que vous donnez vous-même, hypothèque ou caution, au profit d'un créancier professionnel, peut écarter la protection pour ce créancier, selon Bpifrance Création. Une renonciation expresse est aussi possible, au profit d'un ou plusieurs créanciers désignés.

Autrement dit, la loi protège votre maison contre les dettes de l'activité, mais pas contre un engagement que vous prenez en connaissance de cause. Quand la maison est commune ou indivise, demandez d'emblée au notaire si l'accord de votre conjoint ou des coïndivisaires est nécessaire.

Exemple chiffré : 60 000 € d'apport financés par un crédit hypothécaire

Prenons une créatrice qui doit apporter 60 000 € pour obtenir le prêt bancaire de sa future société. Elle emprunte cette somme à titre personnel, garantie par une hypothèque sur sa maison. Les taux et durées ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des offres.

Allonger la durée allège la mensualité d'environ 82 € mais ajoute près de 2 750 € d'intérêts. La vraie question est ailleurs : pendant les premiers mois, ces échéances doivent être payées avec les revenus du foyer, sans compter sur la société. Si l'apport est placé en compte courant non bloqué, la société pourra ensuite vous rembourser progressivement, à condition qu'elle dégage de la trésorerie.

Pour un prêt privé, le taux annuel effectif global, assurance et frais de garantie compris, ne peut pas dépasser le taux d'usure : notre article sur le taux d'usure en immobilier explique ce plafond. En revanche, si le prêt est qualifié de professionnel, ce plafond ne s'applique plus, sauf aux découverts (article L313-5-1 du Code monétaire et financier) : comparez d'autant plus attentivement le coût total des offres.

Les alternatives avant d'engager votre logement

Plusieurs dispositifs renforcent l'apport ou réduisent les garanties personnelles sans mettre votre maison en jeu.

• Le prêt d'honneur : un prêt personnel au créateur, sans intérêt et sans garantie. Selon Bpifrance Création, Initiative France accorde en général de 3 000 à 50 000 €, Réseau Entreprendre de 15 000 à 50 000 €, et les deux sont cumulables.
• Les garanties publiques sur le prêt de la société : la garantie Création de Bpifrance couvre jusqu'à 60 % du prêt, et certaines garanties de France Active jusqu'à 80 %. Elles limitent en général les garanties personnelles demandées au dirigeant.
• Un démarrage plus progressif, avec un besoin de financement réduit, ou l'entrée d'associés au capital.

Le crédit hypothécaire garde sa place quand le projet est solide, chiffré avec un expert-comptable, et que le foyer peut assumer les échéances sans revenu de l'entreprise pendant un temps. Il vaut mieux l'éviter si votre résidence principale est le seul patrimoine de la famille ou si le plan d'affaires repose sur des hypothèses fragiles. Pour vérifier ce que votre patrimoine permet raisonnablement d'emprunter, l'étude de faisabilité est gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488