Deux façons d'emprunter sans vendre
Vendre un placement ou un bien pour financer un projet a un coût : frais, éventuelle imposition des plus-values, perte d'un actif que vous vouliez garder. Le crédit garanti évite cette vente. Vous conservez l'actif, et il sert de garantie au prêteur.
Le crédit lombard
La banque prête en contrepartie du nantissement d'un compte-titres, d'un PEA ou d'un contrat d'assurance-vie. Pour un compte-titres, le Code monétaire et financier prévoit une simple déclaration de nantissement signée par le titulaire. Vous restez propriétaire et pouvez, selon le contrat, continuer à arbitrer et à percevoir les dividendes.
Le crédit hypothécaire
La banque prête en prenant une hypothèque sur un bien immobilier, résidence principale, secondaire ou locative. L'hypothèque se constitue par acte notarié et s'inscrit au service de la publicité foncière. Si le bien est un logement et que vous empruntez à titre privé, le prêt relève du crédit immobilier, avec une offre écrite et un délai de réflexion de 10 jours.
Crédit lombard ou hypothécaire : le comparatif
| Critère | Crédit lombard | Crédit hypothécaire |
|---|---|---|
| Garantie | Titres ou assurance-vie nantis | Bien immobilier hypothéqué |
| Montant | Environ 60 à 90 % de la valeur des actifs, selon leur risque | Selon l'estimation du bien et vos revenus |
| Durée | Souvent 1 à 5 ans, ligne parfois renouvelable | Longue, jusqu'à 25 ans selon les offres |
| Remboursement | Souvent in fine | Amortissable ou in fine |
| Taux | Souvent variable, indexé sur l'Euribor | Fixe ou variable, selon l'offre |
| Mise en place | Acte de nantissement, sans notaire | Acte notarié, frais d'environ 1,5 % |
| Si la garantie perd de la valeur | Complément de garantie ou remboursement exigé | Pas de mécanisme d'appel de marge |
Le crédit lombard est donc un outil de court ou moyen terme, souple et rapide, adapté à un besoin ponctuel ou à un décalage de trésorerie. Le crédit hypothécaire convient mieux à un besoin durable, remboursé par vos revenus sur de longues années.
Avant de choisir, simulez une baisse de 30 % de vos placements : si le crédit lombard que vous envisagez déclencherait alors un appel de marge que vous ne pourriez pas honorer sans vendre, réduisez le montant ou préférez une garantie immobilière.
L'appel de marge, le risque propre au lombard
Un bien immobilier ne se réévalue pas chaque jour aux yeux de la banque ; un portefeuille, si. Le contrat de crédit lombard fixe un niveau de couverture : quand la valeur des actifs nantis passe en dessous, la banque vous demande d'apporter d'autres titres ou de rembourser une partie du prêt. À défaut, elle peut réaliser le nantissement. Pour un compte-titres, le Code monétaire et financier lui permet de vendre les titres huit jours après une mise en demeure restée sans effet, sauf autre délai convenu.
Exemple chiffré
Prenons un épargnant qui détient 400 000 € de titres et emprunte 200 000 €. Supposons que la banque retienne 60 % de la valeur du portefeuille, une hypothèse prudente dans la fourchette pratiquée.
- Au départ, la capacité d'emprunt est de 240 000 € : le prêt est largement couvert.
- Si les marchés baissent de 25 %, le portefeuille vaut 300 000 € et la capacité tombe à 180 000 €.
- Il manque 20 000 € de garantie : il faut rembourser cette somme ou nantir d'autres actifs, souvent au pire moment pour vendre.
Plus la part empruntée est faible par rapport à la valeur des titres, plus la marge de sécurité est grande. Un portefeuille très concentré ou très exposé aux actions supporte moins bien ce montage qu'un fonds en euros.
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Coût et fiscalité comparés
Le coût
À titre d'exemple, la Chambre des notaires de Paris évoque un taux égal à l'Euribor 3 mois augmenté d'une marge moyenne d'environ 1,5 point. Pour 200 000 € empruntés in fine au taux hypothétique de 4 %, les intérêts atteignent 8 000 € par an, soit 24 000 € sur 3 ans, sans frais de notaire. Un crédit hypothécaire du même montant ajouterait environ 3 000 € de frais de garantie, ordre de grandeur publié par la presse spécialisée, mais permet d'étaler le remboursement. Avec un taux variable, votre coût suit l'évolution des taux de marché ; faites préciser s'il existe un plafond.
L'assurance
Le lombard ne s'accompagne en général pas d'une assurance décès emprunteur, puisque les actifs nantis couvrent le prêt. Pour un crédit hypothécaire, la banque peut exiger une assurance, sans pouvoir imposer son assureur.
La fiscalité
- Emprunter n'est pas un revenu : ni le lombard ni l'hypothécaire ne sont imposés en tant que tels. La Chambre des notaires de Paris met toutefois en garde contre un usage purement fiscal, qui peut être contesté au titre de l'abus de droit.
- Revenus fonciers : les intérêts sont déductibles au régime réel si le prêt finance l'achat, la réparation ou l'amélioration d'un bien loué, quelle que soit la garantie.
- IFI : une dette n'est déductible que si elle finance un bien taxable, selon une liste limitative. Notre article sur l'IFI et les dettes détaille ces règles.
Pour qui, et dans quels cas ?
Le crédit lombard convient plutôt à un investisseur qui dispose d'un portefeuille important et diversifié, a un besoin de quelques années au plus et accepte de suivre la valeur de sa garantie. Il peut servir à financer un achat en attendant une rentrée d'argent connue, ou pour éviter de céder un contrat d'assurance-vie ancien.
Le crédit hypothécaire convient mieux si votre patrimoine est surtout immobilier, si le besoin est durable ou si vous voulez des mensualités fixes et une garantie insensible aux marchés. Il demande plus de formalités, mais vous protège de la vente forcée de vos titres après une baisse. En contrepartie, le bien hypothéqué peut être saisi en cas d'impayés.
Les autres options
- L'avance sur assurance-vie : l'assureur vous prête une partie de l'épargne du contrat, sans rachat. Selon La finance pour tous, elle porte en général sur 60 à 80 % du montant investi, selon le contrat.
- Le prêt in fine adossé à un nantissement : il combine les deux logiques, voir notre article sur le prêt in fine.
- Le rachat partiel, si le besoin est modeste et l'imposition des gains limitée.
Pour savoir si un financement garanti par votre bien est envisageable, l'étude de faisabilité est gratuite et sans engagement.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un crédit lombard et un crédit hypothécaire ?
Combien peut-on emprunter avec un crédit lombard ?
Que se passe-t-il si mes titres baissent pendant un crédit lombard ?
Le crédit lombard est-il imposable ?
Sources
- Chambre des notaires de Paris — Lexique patrimoine : crédit lombard
- Code monétaire et financier, article L211-20 (nantissement de compte-titres), traduction french-business-law.com
- La finance pour tous — Avance ou rachat : faire ses comptes (maj 14/05/2025)
- Service-Public.fr — Prêt immobilier : offre, délai de réflexion, assurance
- BOFiP — Revenus fonciers : intérêts des emprunts (BOI-RFPI-BASE-20-80)
Publié le 30 octobre 2026.
Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
