Plus-value immobilière : vendre son bien ou emprunter dessus ?

Qui paie l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Quand un particulier vend un bien immobilier plus cher qu'il ne l'a payé, le gain est imposé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, quel que soit son domicile, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Le notaire calcule l'impôt, dépose la déclaration et le règle sur le prix de vente : vous recevez le solde.

Deux cas échappent totalement à l'impôt :

• la résidence principale au jour de la vente, avec ses dépendances immédiates ;
• les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €.

D'autres exonérations existent sous conditions (certains retraités ou titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes, première vente d'un logement suivie d'un remploi). Elles se vérifient au cas par cas avec le notaire. Si vous louez en meublé (LMNP), sachez aussi que, pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, sauf exceptions.

Le dilemme « vendre ou emprunter » concerne donc surtout une résidence secondaire, un appartement loué ou un bien hérité.

Calculer la plus-value : prix majoré et abattements

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ce dernier pouvant être majoré de deux forfaits, sans justificatif :

• 7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition (ou leur montant réel, s'il est plus élevé et justifié) ;
• 15 % du prix d'achat pour les travaux, si le bien est vendu plus de cinq ans après l'achat (ou les factures réelles d'entreprises).

L'abattement pour durée de détention

Il se calcule en années pleines de détention et diffère selon l'impôt.

Entre la 22^e et la 30^e année, l'abattement des prélèvements sociaux progresse de 9 points par an : c'est la période où chaque année de détention supplémentaire allège le plus la facture sociale.

La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €

Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 €. Elle concerne les biens bâtis, pas les terrains à bâtir. Une fois le seuil franchi, elle porte sur toute la plus-value, dès le premier euro, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche :

• 2 % entre 50 001 € et 100 000 € ;
• 3 % jusqu'à 150 000 €, 4 % jusqu'à 200 000 €, 5 % jusqu'à 250 000 € ;
• 6 % au-delà de 260 000 €.

Le seuil s'apprécie par vendeur. Pour un couple marié qui vend un bien commun, chaque époux est examiné sur sa quote-part ; il en va de même pour des indivisaires. Une plus-value de 80 000 € partagée en deux parts égales n'est donc pas surtaxée. La surtaxe disparaît avec l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Exemple chiffré : vendre maintenant ou dans quatre ans

Prenons une propriétaire seule qui a acheté une maison de vacances 200 000 € en juin 2008 et qui pourrait la vendre 520 000 € aujourd'hui. Elle a besoin de 150 000 € pour aider ses enfants et financer des travaux chez elle. Avec les deux forfaits, son prix d'achat est porté à 245 000 €, soit une plus-value brute de 275 000 €. Les prix sont des hypothèses, et nous supposons le même prix de vente dans quatre ans.

Attendre quatre ans économise 15 803,15 €. Mais pour patienter, elle doit emprunter. Un crédit de 150 000 € remboursé en une fois au bout de quatre ans, au taux hypothétique de 4 %, coûte 500 € d'intérêts par mois, soit 24 000 € sur la période, hors assurance et frais de garantie. Le calcul ne tient que si le bien se valorise d'ici là, ce que personne ne peut promettre.

Emprunter sur le bien plutôt que vendre : le vrai coût

Garder le bien et emprunter en le donnant en garantie a du sens quand vous tenez au bien lui-même : maison de famille, appartement bien loué, bien que vous comptez transmettre. Dans l'exemple, un prêt amortissable de 150 000 € sur 15 ans au taux hypothétique de 3,5 % représente 1 072,32 € par mois et 43 018,29 € d'intérêts, hors assurance. C'est le prix pour conserver un bien de 520 000 €.

Ce qui s'ajoute aux intérêts

• La garantie : une hypothèque conventionnelle coûte de l'ordre de 1,5 % du montant emprunté selon la presse spécialisée, à votre charge, plus une mainlevée si vous vendez avant la fin du prêt.
• La fiscalité : les intérêts ne sont déductibles des loyers que si l'emprunt a servi à acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien loué. Un prêt de trésorerie garanti par un appartement loué ne se déduit pas.
• Le plafond légal : tout compris, le TAEG doit rester sous le taux d'usure, soit 4,68 % d'octobre à décembre 2026 pour un prêt à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans.

Un crédit garanti par une hypothèque sur un logement obéit au régime du crédit immobilier : la banque reste libre de refuser et, si elle accepte, vous laisse 10 jours de réflexion après réception de l'offre. Et en cas d'impayés, le bien donné en garantie peut être saisi. Notre article sur le prêt in fine détaille le remboursement en une fois.

Comment trancher entre vente et crédit ?

Posez les chiffres côte à côte : l'impôt dû en cas de vente aujourd'hui, l'impôt dû plus tard, le coût total du crédit et votre capacité à rembourser sans fragiliser votre budget.

• Vendre est souvent plus raisonnable si le bien vous coûte (charges, travaux à venir, vacance locative) et si la plus-value est déjà largement abattue.
• Emprunter se justifie si vous voulez garder le bien à long terme et que vos revenus absorbent les échéances.
• Emprunter puis vendre ne vaut que si l'écart d'impôt couvre clairement les intérêts, les frais et le risque de baisse des prix.

Si votre besoin est lié à l'achat d'un nouveau logement, le prêt relais est l'outil prévu pour attendre une vente. Pour des travaux, notre guide financer des travaux grâce à son bien présente les prêts aidés à regarder d'abord. Avant de choisir, vous pouvez faire examiner gratuitement votre dossier par notre étude de faisabilité.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488