Pourquoi les expatriés ont du mal à emprunter en France
Pour une banque française, un emprunteur qui vit à l'étranger est plus difficile à évaluer. Ses revenus sont versés par un employeur étranger, souvent dans une autre monnaie ; ses impôts sont payés dans un autre pays ; et en cas de difficulté, le recouvrement se ferait hors de France. Les notaires relèvent que l'accès au crédit immobilier s'est fortement restreint depuis 2023, avec la hausse des taux, et que les non-résidents doivent anticiper des difficultés supplémentaires.
Posséder un bien en France change la donne. Ce bien, résidence conservée, pied-à-terre ou appartement loué, a une valeur que la banque peut faire expertiser et sur laquelle elle peut inscrire une hypothèque selon le droit français, qu'elle maîtrise. Le prêt peut financer un projet en France ou ailleurs : travaux, rachat de parts, apport pour un achat dans le pays de résidence.
Si votre projet est d'acheter un logement en France à distance, notre article acheter en France quand on est expatrié traite de la recherche, des visites et de la signature.
Crédit hypothécaire expatrié : le droit applicable compte
Avec une banque française et un contrat de droit français
Un prêt garanti par une hypothèque sur un logement relève du crédit immobilier du Code de la consommation, quel que soit son objet. Vous recevez la fiche d'information standardisée européenne, l'offre reste valable au moins 30 jours, et vous ne pouvez l'accepter qu'après 10 jours de réflexion. Le TAEG, assurance et garantie comprises, ne peut dépasser le taux d'usure.
Avec une banque étrangère
Une banque de votre pays de résidence peut soumettre le contrat à sa propre loi. Les notaires alertent sur ce point : vous risquez alors de perdre des protections françaises, comme le délai de réflexion ou l'information sur le TAEG. Ils conseillent de négocier l'application du droit français et de choisir expressément la loi applicable au prêt, aux cautionnements et à l'assurance.
La norme du HCSF
Le plafond de 35 % de taux d'effort et la durée maximale de 25 ans s'appliquent aux crédits à l'habitat accordés à des emprunteurs situés en France ou finançant un logement situé en France. Pour un non-résident qui emprunte pour un autre usage, les textes publics que nous avons pu consulter ne tranchent pas clairement : posez la question à la banque dès le départ.
Avant toute demande, rassemblez vos justificatifs de revenus et de charges, et faites traduire ceux que la banque ne pourra pas lire. Demandez ensuite à la banque, par écrit, la loi applicable au prêt et à l'assurance : c'est elle qui détermine vos protections.
Emprunter en euros ou dans la devise de vos revenus
En France, les prêts sont en principe libellés en euros. Un prêt dans une autre devise est possible, mais l'article L313-64 du Code de la consommation l'encadre : il n'est permis que si vous déclarez percevoir principalement vos revenus, ou détenir des actifs, dans cette devise au moment de la signature, sauf si le risque de change ne pèse pas sur vous. La banque doit vous informer des risques et des possibilités de conversion en euros.
Le risque de change sur les mensualités
Si vous êtes payé en dollars et remboursez en euros, chaque variation du cours modifie le poids réel de votre mensualité. Prenons un exemple théorique : une mensualité de 1 500 € et des cours de change pris comme hypothèses.
| Cours de l'euro | Mensualité payée en dollars |
|---|---|
| 1 € = 1,10 $ | 1 650 $ |
| 1 € = 1,20 $ | 1 800 $ |
| Hausse de la charge | +150 $ par mois, soit +9,1 % |
Sur un prêt de 15 ou 20 ans, ces écarts peuvent jouer dans les deux sens. Gardez une marge dans votre budget, et pensez qu'un retour en France vous ferait de nouveau percevoir des revenus en euros.
Le dossier à préparer depuis l'étranger
La banque cherche à vérifier quatre choses : qui vous êtes, ce que vous gagnez, ce que vous devez déjà et ce que vaut le bien offert en garantie. Préparez en conséquence :
- votre identité et votre résidence : pièce d'identité, justificatif de domicile à l'étranger ;
- vos revenus : contrat de travail, bulletins de salaire récents, dernier avis d'imposition du pays de résidence, traduits si nécessaire ;
- vos charges : tableaux d'amortissement des crédits en cours, en France et à l'étranger, loyer éventuel ;
- le bien en France : titre de propriété, éventuel crédit restant dû, bail et loyers s'il est loué ;
- le projet : devis, compromis ou tout document qui décrit l'usage des fonds.
Les notaires indiquent que la banque fait souvent expertiser le bien lorsqu'elle prend une garantie dessus. La liste exacte dépend de l'établissement ; un dossier complet et lisible dès le départ évite des allers-retours longs avec un fuseau horaire décalé.
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Signer à distance et assurer le prêt
L'hypothèque conventionnelle exige un acte notarié, et ses frais sont à votre charge. Vous n'êtes pas obligé de rentrer en France pour la signature : depuis le décret du 20 novembre 2020, un notaire peut établir une procuration authentique à distance, par visioconférence et signature électronique qualifiée. Les Français de l'étranger, qui ne peuvent plus obtenir ce type de procuration auprès des consulats, en sont les premiers bénéficiaires.
Côté assurance emprunteur, la banque peut l'exiger mais ne peut pas vous imposer son contrat : vous pouvez présenter une assurance équivalente. Les notaires rappellent que la loi applicable au contrat d'assurance peut être choisie ; à défaut, c'est en principe celle du pays de l'assureur. Si votre santé complique l'assurance, d'autres garanties peuvent être proposées à la banque, comme le nantissement d'une épargne ou la caution d'un proche ; notre article sur le crédit hypothécaire après 70 ans détaille ces solutions.
Fiscalité et risques : les points de vigilance
Si le bien français est loué, ses loyers restent en principe imposables en France. Pour un non-résident, l'impôt est calculé avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus (montant des revenus 2025), puis 30 % au-delà, sauf option pour le taux moyen si elle est plus favorable. Une convention fiscale entre la France et votre pays de résidence peut aussi s'appliquer : faites vérifier votre situation.
Si le prêt finance des travaux sur ce bien loué et que vous êtes imposé au régime réel, les intérêts d'emprunt sont en principe déductibles des loyers, selon les règles des revenus fonciers.
Enfin, l'hypothèque engage le bien : en cas d'impayés durables, la banque peut le faire saisir et vendre, même si vous vivez loin. Pour un projet dans votre pays de résidence, comparez avec un financement local garanti par un bien sur place, qui évite le risque de change. Et si vous résidez en France mais achetez à l'étranger, lisez plutôt notre article sur l'achat à l'étranger avec une hypothèque en France. Pour tester la faisabilité de votre projet, remplissez notre étude de faisabilité.
Questions fréquentes
Un expatrié peut-il obtenir un crédit hypothécaire en France ?
Peut-on emprunter en dollars ou en francs suisses auprès d'une banque française ?
Faut-il revenir en France pour signer l'hypothèque ?
Le taux d'effort de 35 % s'applique-t-il aux non-résidents ?
Sources
- Notaires de France via Le Petit Journal — Le prêt immobilier à l'international (MAJ 27/11/2025)
- Article L313-64 du Code de la consommation (traduction, french-business-law.com)
- Chambre des notaires de Paris — La procuration notariée à distance
- impots.gouv.fr — Les particularités de la fiscalité des non-résidents (fiche, mars 2026)
- Service-Public.fr — Prêt immobilier : offre, délai de réflexion, assurance (F16123)
- ESRB — Notification de la mesure HCSF (08/12/2021)
- BOFiP — Revenus fonciers : intérêts des emprunts (BOI-RFPI-BASE-20-80)
Publié le 30 octobre 2026.
Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
