Bien hérité : vendre, louer ou garder, et comment financer

Vendre, louer ou garder un bien hérité : poser le choix

Au lendemain d'une succession, la tentation est de laisser le bien en l'état « le temps de réfléchir ». Ce temps a pourtant un coût : taxe foncière, assurance, entretien, et parfois une taxe sur la vacance. Trois questions aident à trancher.

• Avez-vous besoin du capital ? Pour payer les droits de succession, solder un crédit ou financer un autre projet, la vente règle tout en une fois.
• Le bien peut-il produire un revenu ? Sa localisation, son état et sa classe énergétique déterminent s'il peut être loué rapidement.
• Êtes-vous seul à décider ? Avec plusieurs héritiers, chaque option suppose un accord, ou le rachat de la part des autres.

Vendre un bien hérité : la plus-value part de la valeur déclarée

Pour un bien reçu par succession, il n'y a pas de prix d'achat : la plus-value se calcule à partir de la valeur vénale retenue dans la déclaration de succession. Cette valeur est ensuite majorée des frais réellement supportés par l'héritier, sur justificatifs :

• les droits de succession payés, pour la part qui se rapporte au bien vendu ;
• les frais d'acte et de déclaration liés au bien, dont les honoraires du notaire.

Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition est réservé aux biens achetés : il ne s'applique pas à un bien hérité. La durée de détention, qui donne droit aux abattements, court à partir de la date du décès. Avant 6 ans, aucun abattement ; l'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Si l'héritier a fait du bien sa résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée.

Exemple chiffré

Prenons un enfant unique qui hérite d'une maison déclarée 300 000 €, seul bien de la succession. Après l'abattement de 100 000 €, il paie 38 194,35 € de droits. Avec 2 500 € de frais d'acte liés au bien (hypothèse), son prix d'acquisition fiscal atteint 340 694,35 €.

La valeur déclarée joue donc dans les deux sens : trop basse, elle allège les droits mais alourdit la plus-value ; trop haute, c'est l'inverse. Faites estimer le bien sérieusement au moment de la succession, car l'administration peut rectifier une valeur sous-évaluée.

Garder le logement vide : la taxe sur la vacance à surveiller

Un logement hérité qui reste inoccupé peut être taxé, selon la commune où il se trouve.

Les règles applicables en 2026

• Dans les communes en zone tendue, la taxe sur les logements vacants vise les logements vides depuis au moins un an au 1^er janvier. Son taux est de 17 % la première année d'imposition, puis de 34 %.
• Ailleurs, la commune peut avoir institué une taxe d'habitation sur les logements vacants, pour les logements vides depuis plus de deux ans.

Ce qui change en 2027

La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux taxes en une taxe sur la vacance des locaux d'habitation, calculée sur la valeur locative cadastrale, à partir des impositions de 2027. En zone tendue, elle s'applique d'office après un an de vacance, à 17 % puis 34 %, et la commune peut relever ces taux jusqu'à 30 % puis 60 %. Ailleurs, elle reste facultative, après deux ans de vacance, avec un taux de 50 % au plus. Des exonérations existent, notamment pour une vacance indépendante de votre volonté ou pour un logement occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence.

Vérifiez la situation de votre commune auprès du centre des finances publiques : un bien gardé « en attendant » peut coûter plus cher qu'il n'y paraît.

Louer un bien hérité : fiscalité et état du logement

Mettre le bien en location le fait travailler, mais il doit d'abord être louable. Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les logements classés F seront concernés au 1^er janvier 2028. Beaucoup de maisons de famille demandent donc des travaux de rénovation énergétique avant toute mise en location.

Loués nus, les loyers sont imposés dans les revenus fonciers :

• au micro-foncier, si les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % ;
• au régime réel, au-delà ou sur option, en déduisant les charges réelles : travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt.

Le régime réel devient souvent intéressant l'année des travaux : un déficit foncier hors intérêts peut s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, à condition de continuer à louer le bien pendant les trois années suivantes.

Garder le bien et financer droits ou travaux avec un crédit garanti

Garder un bien hérité suppose parfois de trouver de l'argent qu'on n'a pas : les droits de succession, les travaux de remise en état, ou les deux. Avant de vendre par défaut, deux pistes existent.

• Les facilités du fisc pour les droits : paiement fractionné, ou différé dans certains cas (biens reçus en nue-propriété notamment), avec un intérêt de 2 % pour les demandes faites en 2026. Notre guide pour payer les droits de succession sans vendre les détaille.
• Un crédit garanti par une hypothèque sur le bien hérité, une fois l'attestation de propriété établie par le notaire, ou sur un bien que vous possédez déjà.

Pour 60 000 € empruntés sur 15 ans au taux hypothétique de 3,6 %, hors assurance, la mensualité s'élève à 431,88 € et le total des intérêts à 17 738,77 €. Si le bien est loué au régime réel, les intérêts d'un emprunt qui finance ses travaux sont déductibles des loyers. Pour comparer avec un prêt travaux classique, voyez notre article sur le financement de travaux grâce à son bien.

Comme pour tout crédit garanti par un logement, la banque examine vos revenus et votre taux d'endettement, et l'offre ouvre un délai de réflexion de 10 jours. En cas d'impayés, elle peut faire saisir et vendre le bien hypothéqué : le crédit ne doit pas mettre en danger la maison qu'il sert à préserver.

Plusieurs héritiers : quand l'indivision change la donne

Lorsque le bien revient à plusieurs héritiers, ils sont en indivision : vendre, louer ou engager de gros travaux demande leur accord, dans les conditions de majorité prévues par la loi. Si l'un d'eux veut garder le bien, il peut racheter la part des autres moyennant une soulte, en payant un droit de partage. Notre guide pour sortir d'une indivision successorale chiffre cette opération et son financement.

Pour savoir si un crédit garanti par le bien hérité, ou par votre propre logement, est envisageable, l'étude de faisabilité vous donne une première réponse, sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488