Caution hypothécaire : garantir le prêt de son enfant avec son bien

Caution hypothécaire : ce que dit vraiment le droit

Dans le langage courant, on parle de « caution hypothécaire » lorsqu'un parent donne son bien en garantie du prêt de son enfant. Juridiquement, ce n'est pas un cautionnement. Depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, l'article 2325 du Code civil prévoit qu'une sûreté réelle peut être constituée par le débiteur ou par un tiers, et que, dans ce second cas, le créancier n'a d'action que sur le bien affecté en garantie. La Cour de cassation l'avait déjà jugé en 2005 : une telle garantie n'implique aucun engagement personnel.

La troisième formule fait l'objet de notre article emprunter pour prêter à ses enfants.

Ce que vous risquez : votre bien, et seulement lui

Tant que votre enfant rembourse, la garantie reste en sommeil. S'il cesse de payer durablement, la banque peut poursuivre la saisie et la vente du bien hypothéqué, même si vous y habitez. Elle ne peut pas, en revanche, saisir vos comptes ou vos autres biens au titre de cette garantie.

Un risque qui diminue avec le temps

Prenons un enfant qui emprunte 220 000 € sur 20 ans, au taux hypothétique de 3,5 % hors assurance, avec une hypothèque sur la maison de ses parents. La mensualité ressort à 1 275,91 €. Ce que la banque pourrait réclamer sur le bien correspond, pour l'essentiel, au capital restant dû :

Les intérêts de retard et les frais de recouvrement peuvent s'y ajouter en cas d'impayés. Pendant toute la durée du prêt, le bien reste grevé : pour le vendre, il faudra rembourser la dette ou obtenir de la banque une mainlevée, éventuellement contre une autre garantie.

Vos protections depuis la réforme des sûretés

Pendant longtemps, le parent qui hypothéquait son bien pour autrui ne bénéficiait pas des protections de la caution. L'article 2325 du Code civil lui en étend désormais plusieurs :

• La mise en garde : un prêteur professionnel doit vous alerter si l'engagement de votre enfant n'est pas adapté à ses capacités financières. À défaut, il perd ses droits contre vous à hauteur du préjudice subi.
• L'information annuelle : avant le 31 mars de chaque année, la banque doit vous indiquer le montant restant dû au 31 décembre précédent, sous peine de perdre les intérêts et pénalités échus depuis la précédente information.
• L'alerte en cas d'impayé : la banque doit vous prévenir dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois.
• Le recours contre votre enfant : si la banque se paie sur votre bien, vous pouvez vous retourner contre lui pour récupérer la somme.

Une limite : le contrôle de proportionnalité, qui permet de réduire l'engagement d'une caution personnelle disproportionné à ses revenus et à son patrimoine, ne figure pas parmi les règles rendues applicables par l'article 2325.

Notaire, conjoint, impôts : les formalités

L'hypothèque conventionnelle se constitue par acte notarié et doit être publiée. Ses frais (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments) sont en général supportés par l'emprunteur, donc votre enfant. Pour comparer le coût d'une hypothèque et celui d'une société de caution, lisez notre article sur l'hypothèque ou la caution.

Le consentement du conjoint

Si vous êtes mariés sous un régime de communauté et que le bien est commun, l'article 1422 du Code civil interdit à un époux d'affecter seul un bien commun à la garantie de la dette d'un tiers. Les deux époux doivent signer.

Pas de déduction à l'IFI

Si vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, la dette de votre enfant garantie par votre bien n'est pas déductible de votre patrimoine, sauf si la garantie a été mise en jeu au 1^er janvier. Notre article sur les dettes déductibles de l'IFI détaille ces règles.

Les alternatives à la caution hypothécaire

• La caution personnelle : vous vous engagez sur l'ensemble de votre patrimoine, par une mention écrite précisant la nature et l'étendue de votre engagement, à peine de nullité. Un engagement manifestement disproportionné à vos revenus et biens lors de sa signature peut être réduit.
• Une société de caution : selon le profil de votre enfant, la banque peut accepter cette garantie à la place de la vôtre.
• La donation : chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits tous les 15 ans, et 31 865 € de plus sous forme de don familial d'argent si vous avez moins de 80 ans et que votre enfant est majeur. Jusqu'au 31 décembre 2026, une exonération temporaire vise aussi les dons d'argent affectés à l'achat d'un logement neuf ou à certains travaux de rénovation énergétique. Voyez notre guide sur la donation aux enfants sans vendre son bien.
• Le prêt familial, écrit et déclaré au-delà de 5 000 €, pour compléter l'apport.

Un apport donné ou prêté réduit le montant à emprunter. Il peut suffire à rendre le dossier finançable sans engager votre maison.

Avant de signer : les bonnes questions

• Le budget de votre enfant tient-il seul ? Votre garantie ne change rien aux critères du HCSF : ses mensualités doivent en principe rester sous 35 % de ses revenus, assurance comprise, les banques ne pouvant y déroger que pour une part limitée de leurs prêts.
• Vos projets sont-ils compatibles ? Vendre le bien, le donner ou financer une entrée en maison de retraite sera plus difficile tant qu'il est hypothéqué.
• Quelle part du prêt est garantie ? L'acte précise les sommes garanties : vous pouvez demander qu'il ne couvre qu'une partie du prêt, la banque restant libre de l'accepter.
• Votre enfant est-il bien assuré ? Une assurance décès-invalidité solide réduit le risque que votre bien soit mis en jeu.
• Vos autres enfants sont-ils informés ? Un engagement pour l'un d'eux mérite d'être expliqué et documenté chez le notaire.

Pour savoir si le projet de votre enfant peut être financé, avec ou sans votre bien en garantie, l'étude de faisabilité est gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488