Donation-partage avec soulte : donner la maison à un seul enfant

Comment fonctionne une donation-partage avec soulte ?

La donation-partage réunit deux opérations dans un même acte notarié : les parents donnent, et ils répartissent eux-mêmes les biens entre leurs enfants. Quand le patrimoine se résume pour l'essentiel à une maison, il est rare que les lots soient égaux. L'enfant qui reçoit le bien verse alors aux autres une somme d'argent, la soulte, qui rétablit l'équilibre.

Cette formule présente trois atouts que n'offre pas une donation simple :

• les biens sont évalués au jour de la donation et ne sont pas réévalués au décès, à condition que tous les enfants participent à l'acte ;
• le partage est définitif : le bien n'est pas rapporté à la succession ;
• les parents choisissent qui garde la maison, plutôt que de laisser une indivision se former plus tard entre héritiers.

En contrepartie, l'acte est irrévocable et suppose l'accord de chaque enfant sur la composition de son lot. Une évaluation sérieuse du bien, par le notaire ou un expert, évite qu'un enfant ne se sente lésé.

Quels droits paie-t-on sur une donation-partage avec soulte ?

Fiscalement, la donation l'emporte sur le partage. L'administration ne perçoit que les droits de donation, et le BOFiP précise que les soultes stipulées dans une donation-partage ne sont pas considérées comme translatives de propriété : elles ne donnent ouverture à aucun droit. C'est une différence nette avec le rachat de parts entre héritiers après un décès, soumis au droit de partage de 2,5 % (voir notre article sur la sortie d'une indivision successorale).

Les droits se calculent comme pour une donation ordinaire : sur la part de chaque enfant, parent par parent, après un abattement de 100 000 €. Selon la doctrine notariale, lorsque des soultes existent, chacun est taxé sur sa part théorique dans les biens donnés, et non sur ce qu'il reçoit concrètement. Les donations consenties depuis moins de 15 ans réduisent l'abattement disponible.

Exemple chiffré

Prenons un couple qui donne une maison estimée à 500 000 € à ses deux enfants. Le premier la reçoit et verse une soulte de 250 000 € au second. Chaque enfant reçoit l'équivalent de 250 000 €, soit 125 000 € de chaque parent.

Les droits des deux enfants s'élèvent ainsi à 12 777,40 €. S'y ajoutent les frais de l'acte : émoluments du notaire et taxe de publicité foncière, puisque l'acte porte sur un immeuble. Faites-les chiffrer avant de signer. Si les parents prennent les droits à leur charge dans l'acte, ce paiement n'est pas traité comme une donation supplémentaire.

Payer la soulte comptant ou à terme ?

Le paiement comptant

C'est la solution la plus simple pour la fratrie : l'enfant qui reçoit la maison règle la soulte le jour de l'acte. Les autres touchent leur part immédiatement et la répartition est soldée.

Le paiement différé

L'acte peut aussi prévoir un paiement plus tard, par exemple au décès des parents lorsqu'ils se réservent l'usufruit. Cette souplesse a un revers. Lorsque le débiteur d'une soulte bénéficie de délais, l'article 828 du Code civil prévoit que la somme restant due suit la variation de valeur du bien si celle-ci dépasse un quart par suite des circonstances économiques, sauf si les parties ont exclu cette variation. La Cour de cassation l'a appliqué à une soulte de donation-partage exigible au décès du donateur (1^re chambre civile, 30 novembre 1982).

Reprenons l'exemple. Si, sous l'effet du marché, la maison vaut 650 000 € au moment du paiement, soit une hausse de 30 %, une soulte de 250 000 € passe à 325 000 €. Le paiement différé repousse donc la question du financement sans la faire disparaître, et il peut en alourdir le montant.

Financer la soulte avec un crédit garanti par la maison reçue

Dès l'acte signé, l'enfant attributaire est propriétaire de la maison et peut la proposer en garantie à une banque. Le prêt qui finance la soulte est alors un crédit garanti par une hypothèque sur un logement : il bénéficie des protections du crédit immobilier, avec une fiche d'information standardisée européenne, une offre maintenue au moins 30 jours et un délai de réflexion de 10 jours.

Dans notre exemple, 250 000 € empruntés sur 20 ans au taux hypothétique de 3,5 % hors assurance donnent une mensualité de 1 449,90 € et environ 97 976 € d'intérêts sur la durée. Pour respecter un taux d'effort de 35 %, il faut au moins 4 143 € de revenus nets mensuels, davantage une fois l'assurance ajoutée. Ce taux sert au calcul et ne vaut pas offre. Le TAEG, assurance et garantie comprises, ne peut pas dépasser le taux d'usure, fixé à 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus au 4^e trimestre 2026.

Ce que la banque regarde

• Les revenus de l'emprunteur : la norme du HCSF limite le taux d'effort à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans pour les crédits à l'habitat.
• La valeur du bien : la banque fait sa propre estimation, qui peut différer de celle retenue dans l'acte.
• Les clauses de l'acte : une clause d'inaliénabilité, valable si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, ou une interdiction d'hypothéquer, doit être examinée avec le notaire avant toute demande de prêt.
• La réserve d'usufruit : si les parents gardent l'usufruit, l'enfant ne reçoit que la nue-propriété, et la garantie se négocie autrement. Notre article sur l'emprunt sur un bien démembré détaille ce cas.

Une hypothèque conventionnelle coûte, selon la presse spécialisée, environ 1,5 % du montant emprunté, soit près de 3 750 € dans l'exemple. Le bien reste exposé : en cas d'impayés, la banque peut faire valoir sa garantie.

Budget 2027 : ce qui pourrait changer, et ce qui ne change pas

Le projet de loi de finances pour 2027 contient des mesures sur les donations, très commentées ces dernières semaines. Le texte déposé par le gouvernement le 1^er octobre 2026 prévoit notamment un taux de 6 % (5 % sous condition de reversement à une association) sur les dons d'argent consentis entre le 1^er janvier et le 30 juin 2027 à un bénéficiaire de moins de 50 ans, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et un don familial porté à 50 000 €. Ces mesures visent les sommes d'argent : dans la version déposée, un bien immobilier donné resterait soumis au barème habituel.

Le 4 novembre 2026, l'Assemblée nationale a rejeté la partie recettes du budget. Le Sénat repart du texte initial du gouvernement. Rien n'est donc voté : ne décidez pas d'une transmission en fonction de mesures qui peuvent encore être modifiées ou abandonnées.

Ce qui reste acquis aujourd'hui : l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, et le barème de 5 % à 45 %. Pour une donation d'argent, voyez aussi notre article sur la donation financée sans vendre.

Les alternatives à la soulte financée à crédit

• Compléter le lot des autres enfants : si les parents détiennent de l'épargne ou un autre bien, ils peuvent l'attribuer aux autres enfants, ce qui réduit ou supprime la soulte.
• Échelonner la transmission : une première donation aujourd'hui, une autre quinze ans plus tard, pour profiter deux fois des abattements.
• Différer la soulte, en mesurant le risque de réévaluation et en prévoyant éventuellement une clause sur ce point.
• Attendre la succession : le bien entre alors dans la succession, avec les droits de succession, puis un droit de partage de 2,5 % si les héritiers signent un partage, et sans le gel de la valeur au jour de la donation.

Avant de vous engager, vérifiez que le crédit envisagé est compatible avec votre budget. L'étude de faisabilité donne une première réponse, sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488