Financer l'EHPAD d'un parent grâce à son bien immobilier

Combien coûte un EHPAD et ce qui reste à la charge de la famille

La facture d'un EHPAD se compose de trois tarifs : l'hébergement (logement, repas, entretien), la dépendance et les soins, ces derniers étant pris en charge par l'Assurance maladie. Le résident paie l'hébergement et une part de la dépendance, appelée « talon » GIR 5-6, due par tous les résidents quel que soit leur niveau d'autonomie.

La CNSA publie chaque année les prix pratiqués. Pour 2024, la charge mensuelle médiane d'une chambre seule, talon dépendance compris et avant toute aide, s'élevait à 2 138 € dans les places habilitées à l'aide sociale et à 3 016 € dans les autres. L'écart tient surtout aux établissements privés commerciaux non habilités, dont la médiane atteint 3 186 €.

Un exemple de reste à charge

Prenons une mère de 86 ans, veuve, propriétaire de sa maison, qui touche 1 700 € de pension par mois et entre dans un EHPAD facturé 3 016 € par mois. Il manque 1 316 € par mois, soit 15 792 € par an. Si elle est imposable, la réduction d'impôt de 25 % lui rend au plus 2 500 € par an. Il reste alors 13 292 € par an à trouver, soit 39 876 € sur trois ans, hors hausse des tarifs et hors aide personnalisée.

APA, aide sociale et réduction d'impôt : les aides à demander d'abord

L'APA en établissement

Elle concerne les personnes d'au moins 60 ans classées en GIR 1 à 4. Elle finance une partie du tarif dépendance, selon le niveau de perte d'autonomie et les ressources, et elle peut être versée directement à l'établissement. Point essentiel pour la famille : le département ne peut pas la récupérer, ni sur la succession ni en cas d'amélioration de la situation financière.

L'aide sociale à l'hébergement (ASH)

Elle s'adresse aux personnes de plus de 65 ans (60 ans en cas d'inaptitude au travail) dont les ressources ne suffisent pas à payer l'hébergement, en principe dans un établissement habilité à l'aide sociale. Le résident reverse 90 % de ses revenus et conserve 10 %, avec un minimum de 125 € par mois. Mais l'ASH n'est pas un don :

• le département peut la récupérer sur la succession, c'est-à-dire sur l'actif net laissé par le parent, maison comprise ;
• il peut aussi agir contre le bénéficiaire d'une donation consentie dans les 10 ans précédant la demande, ou après ;
• il peut enfin se rembourser si la situation du parent s'améliore, par exemple après un héritage.

Pour un parent propriétaire, l'ASH revient donc souvent à avancer sur la valeur future de sa maison, sans intérêts.

La réduction d'impôt

Les frais de dépendance et d'hébergement, après déduction de l'APA et des autres aides, donnent droit à une réduction d'impôt de 25 %, dans la limite de 10 000 € de dépenses par personne hébergée. Ce n'est pas un crédit d'impôt : un parent non imposable n'en tire aucun avantage.

Louer, vendre ou emprunter sur la maison du parent

La location garde le bien mais demande un gestionnaire disponible : souvent un enfant, parfois une agence. La vente est la solution la plus simple quand aucun retour à domicile n'est envisagé et qu'aucun héritier ne souhaite garder la maison. L'emprunt garanti par le logement se justifie surtout quand on veut éviter une vente pressée, par exemple dans un marché local difficile, ou attendre qu'un héritier puisse racheter le bien.

Prêt viager hypothécaire ou crédit hypothécaire pour payer l'EHPAD

Le prêt viager hypothécaire

C'est le parent lui-même qui emprunte, en garantissant le prêt par une hypothèque sur son logement. Il ne rembourse rien de son vivant dans la formule classique : capital et intérêts sont dus au décès, ou lors de la vente du bien. Le prêteur n'examine ni les revenus ni la santé, et le montant dépend de la valeur du bien et de l'âge, en général entre 15 et 75 % de cette valeur. Au décès, la dette ne peut pas dépasser la valeur du logement : les héritiers ne paient jamais la différence.

Deux limites comptent dans le cas d'un EHPAD. Les intérêts s'accumulent et la dette grossit vite, ce qui réduit d'autant ce que recevront les héritiers. Et louer le bien ensuite suppose l'accord écrit du prêteur. Notre comparatif entre crédit hypothécaire et prêt viager hypothécaire détaille le calcul.

Le crédit hypothécaire classique

Il suppose des échéances régulières et une assurance emprunteur, ce qui devient difficile à un âge avancé avec une pension déjà absorbée par l'établissement. Il est plus réaliste lorsqu'un enfant emprunte lui-même, sur ses revenus, en apportant en garantie un bien qui lui appartient. Notre guide pour emprunter après 70 ans présente les garanties qui remplacent l'assurance. Dans tous les cas, si les échéances ne sont plus payées, la banque peut faire saisir et vendre le bien hypothéqué.

Qui signe quand le parent ne peut plus décider ?

Tant que le parent est en état d'exprimer sa volonté, c'est lui qui vend, loue ou emprunte, éventuellement par procuration. Une procuration ordinaire ne suffit plus lorsque ses facultés s'altèrent : il faut alors une mesure de protection.

• Le mandat de protection future, signé à l'avance, désigne la personne qui gérera ses biens. Sa portée dépend de sa forme : un mandat sous seing privé ne permet que les actes qu'un tuteur peut faire seul, un mandat notarié va plus loin.
• La tutelle ou la curatelle, prononcée par le juge, confie la gestion à un tuteur ou organise l'assistance d'un curateur.

Le logement bénéficie d'une protection particulière : l'article 426 du Code civil impose de le conserver à la disposition de la personne aussi longtemps que possible. Le vendre, résilier son bail ou le donner en location suppose l'autorisation du juge, ou du conseil de famille s'il existe. Si l'opération a pour but l'entrée en établissement, l'avis préalable d'un médecin extérieur à cet établissement est requis. Pour un emprunt garanti par ce logement, faites vérifier par le notaire les autorisations nécessaires selon la mesure en place : le délai d'obtention doit être intégré au calendrier de financement.

Obligation alimentaire : ce que les enfants doivent vraiment

Les enfants sont tenus d'une obligation alimentaire envers un parent dans le besoin, à proportion de leurs moyens et des besoins du parent. Lorsque le parent demande l'ASH, le département examine les ressources de ses obligés alimentaires et peut fixer leur participation.

Depuis la loi du 8 avril 2024 « bien vieillir », les petits-enfants ne participent plus au financement de l'hébergement de leurs grands-parents au titre de l'ASH. Le ministère a précisé en 2025 qu'ils restent toutefois tenus d'aliments pour les autres dépenses de leurs grands-parents.

Pour les enfants, l'arbitrage est donc réel : participer chaque mois sur leurs revenus, laisser l'ASH avancer les frais puis être récupérée sur la succession, ou mobiliser dès maintenant la valeur du logement. D'autres pistes pour tirer un revenu d'un bien sans le vendre sont présentées dans notre article sur la transformation de l'immobilier en rente.

Pour savoir si un financement adossé au logement familial est envisageable et à quel coût, l'étude de faisabilité vous donne une première réponse, sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488